Muss ich mein Haus vor dem Verkauf sanieren?
Nein, eine Sanierungspflicht vor dem Verkauf gibt es nicht. Sie dürfen Ihr Haus im Ist-Zustand verkaufen. Die Frage ist rein wirtschaftlich: Eine Vollsanierung findet sich selten vollständig im Preis wieder, weil Käufer eines Sanierungsobjekts eigene Vorstellungen haben. Was sich fast immer lohnt, sind Maßnahmen gegen akute Schäden und alles, was Unsicherheit beseitigt – etwa Kostenvoranschläge für die offensichtlichen Baustellen.
Gilt die Austauschpflicht für Heizungen nach 30 Jahren noch?
Nein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist, wurde diese Pflicht ersatzlos gestrichen. Eine funktionierende Heizung darf weiterbetrieben und repariert werden, unabhängig vom Baujahr. Viele Ratgeber im Netz geben hier noch die alte Rechtslage wieder – das ist eines der häufigsten Argumente, mit denen Käufer den Preis zu drücken versuchen.
Gilt die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien noch?
Nein, auch sie ist mit dem GModG entfallen. Sie war die Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Für Käufer eines Altbaus fällt damit eine der größten Unsicherheiten der vergangenen Jahre weg.
Was muss der Käufer eines unsanierten Hauses nachrüsten?
Zwei überschaubare Punkte: die Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern sie nicht ohnehin dem Mindestwärmeschutz genügt, und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Beides ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang zu erledigen. Diese Pflichten treffen den Käufer, nicht Sie als Verkäufer.
Muss beim Verkauf die Fassade gedämmt werden?
Nein. Durch den Kauf allein entsteht keine Pflicht zur Fassadendämmung. Sie greift erst, wenn der neue Eigentümer freiwillig eine größere Sanierung vornimmt und dabei mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche erneuert. Dieser Unterschied wird häufig verwechselt und kostet Verkäufer im Preisgespräch bares Geld.
Kann ich mein Haus verkaufen, wie es steht?
Ja. Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie lässt sich die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag ausschließen – „gekauft wie besichtigt“ ist bei Sanierungsobjekten der Normalfall. Der Ausschluss greift allerdings nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschweigen. Deshalb gehören bekannte Mängel ausdrücklich in den Kaufvertrag.
Was passiert, wenn ich einen bekannten Mangel verschweige?
Dann nützt Ihnen der Haftungsausschluss nichts. Wer einen Mangel kennt, den der Käufer nicht erkennen kann, und ihn verschweigt, haftet trotz Ausschluss – der Käufer kann noch Jahre später Minderung oder Rückabwicklung verlangen. Typische Fälle sind frühere Wasserschäden, bekannter Schimmel- oder Schwammbefall und Statikprobleme. Schriftliche Offenlegung im Kaufvertrag ist der sichere Weg.
Brauche ich einen Energieausweis, wenn das Haus unsaniert ist?
Ja. Die Pflicht gilt unabhängig vom Zustand. Der Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer bei Vertragsschluss übergeben werden. Bei einem unsanierten Haus fällt das Ergebnis meist schlecht aus – das ist kein Grund, ihn nicht zu haben, sondern einer, ihn früh einzuordnen.
Wie viel weniger ist ein sanierungsbedürftiges Haus wert?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht, weil der Abschlag mehr vom Informationsstand als vom Zustand abhängt. Käufer kalkulieren unbekannte Risiken großzügig zu ihren Gunsten und ziehen im Zweifel doppelt ab. Wer die tatsächlichen Sanierungskosten belegen kann, verhandelt über eine Zahl statt über eine Befürchtung – das ist bei Sanierungsobjekten der größte Hebel auf den Preis.
Wer kauft überhaupt ein Sanierungsobjekt in Regensburg?
Es gibt drei stabile Käufergruppen: Handwerker und Bauunternehmer, die Eigenleistung einbringen; Kapitalanleger, die nach Sanierung vermieten oder weiterverkaufen; und Familien, die anders keine Immobilie in guter Lage finden würden. Dazu kommt der Direktankauf: Wir kaufen sanierungsbedürftige Objekte in Regensburg und Umgebung auch selbst an, wenn Ihnen Tempo und Planbarkeit wichtiger sind als der letzte Euro.
