Verkaufen · Anlageimmobilien

Mehrfamilienhaus verkaufen in Regensburg

Symbolbild: dreigeschossiges Mehrfamilienhaus im Bestand mit Balkonen

Ein Mehrfamilienhaus wird nach anderen Regeln verkauft als ein Einfamilienhaus: Der Käufer rechnet, statt sich zu verlieben. Auf dieser Seite steht, wie sich der Wert tatsächlich ergibt, was der Verkauf für Ihre Mieter bedeutet – und was bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen ausgerechnet in Regensburg strenger ist als anderswo.

  • Bewertung nach Ertrag statt nach Quadratmeterpreis
  • Verkauf mit laufenden Mietverhältnissen
  • Aufteilung: Genehmigungspflicht und Sperrfristen in Regensburg
  • Welche Unterlagen den Preis machen
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Überblick

Vier Themen entscheiden über den Preis

Käufer von Anlageimmobilien prüfen anders als Eigennutzer – gründlicher, nüchterner und mit dem Taschenrechner. Die Antworten dazu finden Sie ausführlich weiter unten.

Bewertung

Der Ertrag bestimmt den Preis, nicht der Quadratmeter

Beim Einfamilienhaus vergleicht man Quadratmeterpreise in der Nachbarschaft. Beim Mehrfamilienhaus funktioniert das nicht: Käufer sind Kapitalanleger, und die kaufen keine Fläche, sondern eine Zahlungsreihe. Bewertet wird deshalb nach dem Ertragswert – vereinfacht: die Jahresnettokaltmiete, multipliziert mit einem Faktor, den der Markt vorgibt.

Dieser Faktor ist keine feste Größe. Er steigt mit der Lage, dem Zustand und der Sicherheit der Mieteinnahmen – und er fällt, sobald der Käufer Risiken sieht. Genau hier entscheidet sich, ob Sie den oberen oder den unteren Rand der Spanne erreichen.

Was den Faktor hebt

MietenMieten nahe am ortsüblichen Niveau – Spielraum nach oben ist für Käufer bares Geld.
StrukturLangjährige, zuverlässige Mieter und wenig Fluktuation.
ZustandDach, Heizung, Leitungen und Fassade ohne absehbaren Investitionsstau.

Was ihn drückt

UnklarheitFehlende oder lückenhafte Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen.
RückstandDeutlich untervermietete Wohnungen ohne dokumentierte Erhöhungsmöglichkeit.
RisikoAnstehende Großmaßnahmen, die niemand beziffert hat – der Käufer kalkuliert sie großzügig zu seinen Gunsten.

Die praktische Folge: Bei einem Mehrfamilienhaus verhandeln Sie nicht über den Preis, sondern über die Zahlen dahinter. Wer eine saubere Mietaufstellung, belegte Nebenkosten und eine ehrliche Instandhaltungsübersicht vorlegt, verhandelt aus einer deutlich stärkeren Position.

Laufende Mietverhältnisse

Verkaufen mit Mietern – was passiert mit den Verträgen?

Die Grundregel steht in § 566 BGB und ist kurz: Kauf bricht nicht Miete. Alle Mietverhältnisse laufen unverändert weiter, der Käufer tritt an Ihre Stelle – mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Er kann weder neue Verträge verlangen noch die Miete außer der Reihe erhöhen. Ihre Mieter müssen dem Verkauf nicht zustimmen und haben beim Verkauf des gesamten Hauses auch kein Vorkaufsrecht.

Informieren Sie Ihre Mieter schriftlich

Als Verkäufer haften Sie zunächst weiter wie ein Bürge für die Pflichten des neuen Eigentümers – etwa für die Rückzahlung der Kautionen. Diese Nachhaftung endet, wenn Sie die Mieter über den Eigentümerwechsel informieren und sie daraufhin nicht zum nächstmöglichen Termin kündigen. Deshalb gilt in der Praxis: immer schriftlich und nachweisbar informieren.

Bringt ein leeres Haus mehr?

Das ist ein verbreiteter Irrtum. Für Kapitalanleger – die Hauptkäufergruppe – ist Leerstand kein Vorteil, sondern fehlender Ertrag und Vermietungsrisiko. Ein voll vermietetes Haus mit soliden Mietern verkauft sich in der Regel besser und schneller als ein leeres.

Leerstand hilft nur in einem Fall: wenn das Haus aufgeteilt und wohnungsweise an Eigennutzer verkauft werden soll. Und genau dieser Weg ist in Regensburg mit erheblichen Hürden versehen – dazu der nächste Abschnitt.

Regensburger Besonderheit

Aufteilen in Eigentumswohnungen? In Regensburg gelten Sonderregeln

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen ist rechnerisch oft attraktiv: Die Summe der Einzelverkäufe liegt regelmäßig über dem Preis für das Haus als Ganzes. In Regensburg stehen diesem Weg allerdings zwei Regelungen entgegen, die es andernorts nicht gibt.

Genehmigungspflicht ab elf Wohnungen

Regensburg ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Die Umwandlung in Wohnungseigentum braucht deshalb nach § 250 BauGB eine Genehmigung – Gebäude mit bis zu zehn Wohnungen sind ausgenommen. Zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt. Die Einstufung ist befristet und wurde bereits verlängert; den aktuellen Stand klären Sie vor einer Aufteilung direkt bei der Stadt.

Bis zu zehn Jahre Kündigungssperrfrist

Regensburg steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die seit 1. Januar 2026 gilt. Wird eine vermietete Wohnung umgewandelt und verkauft, verlängert sich die Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen von drei Jahren auf bis zu zehn. Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist das häufig ein Ausschlusskriterium.

Und das Vorkaufsrecht der Mieter

Wird umgewandelt und die Wohnung anschließend verkauft, hat der darin wohnende Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB): Er darf zu denselben Konditionen kaufen, die Sie mit einem Dritten vereinbart haben. Er muss über den Kaufvertrag informiert werden und hat dann zwei Monate Zeit. Das ist kein Hindernis, aber ein Schritt, den man einplanen muss – übersehen führt er zu Schadenersatzansprüchen.

Unterm Strich: Die Aufteilung bleibt ein legitimer Weg, aber in Regensburg selten der schnelle. Bei Häusern bis zehn Wohnungen ist sie ohne Genehmigung möglich; darüber lohnt die Prüfung, ob der Gesamtverkauf an einen Kapitalanleger nach Abzug von Zeit, Kosten und Risiko nicht das bessere Ergebnis liefert.

Stand der Angaben: August 2026. Beide Regelungen sind befristet und werden regelmäßig angepasst. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung – vor einer Aufteilung klären Sie den aktuellen Stand mit der Stadt Regensburg und Ihrem Notar oder Fachanwalt. Wir stellen auf Wunsch gern den Kontakt her.

Vorbereitung

Was Käufer sehen wollen – und was der Markt hergibt

Bei Anlageimmobilien entscheidet die Unterlagenmappe über Preis und Tempo, oft stärker als der bauliche Zustand. Ein Kapitalanleger, der seine Kalkulation nicht abschließen kann, kalkuliert vorsichtig – zu Ihren Lasten. Diese Unterlagen sollten vor der ersten Besichtigung vollständig sein:

Besonders wertvoll ist die ehrliche Instandhaltungsübersicht. Sie klingt nach einem Nachteil, wirkt aber umgekehrt: Wer offenlegt, dass die Heizung in fünf Jahren fällig ist, nimmt dem Käufer das Argument, mit einer erfundenen Zahl zu drücken.

Der Regensburger Markt in Zahlen

Die folgenden Werte stammen aus unserer eigenen Erhebung des Angebotsmarkts. Sie bilden den Gesamtmarkt ab, nicht speziell Anlageobjekte – als Orientierung für das Umfeld, in dem Ihr Haus verkauft wird:

4.871 € / m² Eigentumswohnungen im Bestand
4.502 € / m² Häuser, Angebotspreis im Schnitt
43 % stehen länger als 90 Tage online
21 % mussten den Preis senken, im Mittel um 7,7 %

Angebotspreise aus Inseraten (keine notariellen Kaufpreise) · eigene Vollerhebung des Regensburger Marktes, Stand 06/2026 · ohne Gewähr. Für Anlageobjekte ist der Ertragswert maßgeblich, nicht der Quadratmeterpreis – diese Zahlen ersetzen keine Bewertung.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Regensburg?

Die Käuferschaft ist überschaubar und gut erreichbar – anders als bei Einfamilienhäusern hilft breite Streuung hier wenig. Es sind private Kapitalanleger aus der Region, die ihr Vermögen in Immobilien halten; Bestandshalter, die gezielt zukaufen; Familienunternehmen und Stiftungen mit langem Anlagehorizont; sowie Projektentwickler, wenn Grundstück und Baurecht Potenzial bieten.

Wir haben laufend vorgemerkte Investoren für Regensburg und Umgebung. Ein erheblicher Teil unserer Anlageobjekte wechselt deshalb den Eigentümer, bevor er öffentlich inseriert wird – was für Sie diskret bleibt und Ihren Mietern Unruhe erspart.

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Der erste Schritt

Erst die Zahlen, dann die Strategie

Ob Gesamtverkauf an einen Investor oder Aufteilung – das lässt sich erst entscheiden, wenn Ertrag, Zustand und Mieterstruktur auf dem Tisch liegen. Die Einwertung ist kostenlos, unverbindlich und selbstverständlich diskret.

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Häufige Fragen

Antworten auf die wichtigsten Fragen

Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Über den Ertragswert, nicht über Quadratmeterpreise. Vereinfacht gesagt: Die Jahresnettokaltmiete wird mit einem marktüblichen Faktor multipliziert. Dieser Faktor steigt mit Lage, Zustand und Sicherheit der Mieteinnahmen und sinkt, sobald der Käufer Risiken sieht – etwa fehlende Unterlagen oder absehbare Großmaßnahmen. Deshalb entscheidet die Qualität Ihrer Zahlen fast so stark über den Preis wie das Gebäude selbst.
Muss ich meine Mieter über den Verkauf informieren?
Zustimmen müssen sie nicht, informieren sollten Sie sie unbedingt. Als Verkäufer haften Sie zunächst weiter wie ein Bürge für Pflichten des neuen Eigentümers, etwa für die Kautionen. Diese Nachhaftung endet, wenn Sie die Mieter über den Eigentümerwechsel informiert haben und sie daraufhin nicht zum nächstmöglichen Termin kündigen. Informieren Sie deshalb immer schriftlich und nachweisbar.
Was passiert mit den Mietverträgen beim Verkauf?
Sie laufen unverändert weiter. Nach § 566 BGB gilt „Kauf bricht nicht Miete“: Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten an Ihre Stelle. Er kann weder neue Verträge verlangen noch die Miete außerhalb der normalen Regeln erhöhen. Für Ihre Mieter ändert sich zunächst nur der Name auf der Überweisung.
Bringt ein leerstehendes Mehrfamilienhaus mehr Geld?
In der Regel nicht. Die Hauptkäufergruppe sind Kapitalanleger, und für die ist Leerstand kein Vorteil, sondern fehlender Ertrag plus Vermietungsrisiko. Ein voll vermietetes Haus mit soliden Mietern verkauft sich meist besser und schneller. Leerstand hilft nur, wenn das Haus aufgeteilt und wohnungsweise an Eigennutzer verkauft werden soll – ein Weg, der in Regensburg besonderen Einschränkungen unterliegt.
Haben meine Mieter ein Vorkaufsrecht?
Beim Verkauf des gesamten Hauses nicht. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht erst, wenn das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und die einzelne Wohnung anschließend verkauft wird. Dann darf der darin wohnende Mieter zu denselben Konditionen kaufen wie der Dritte. Er muss über den Kaufvertrag informiert werden und hat zwei Monate Zeit – wer diesen Schritt übersieht, riskiert Schadenersatzansprüche.
Darf ich mein Mehrfamilienhaus in Regensburg in Eigentumswohnungen aufteilen?
Bei bis zu zehn Wohnungen ja, ohne besondere Genehmigung. Regensburg ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft, weshalb die Umwandlung nach § 250 BauGB ab elf Wohnungen genehmigungspflichtig ist; zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt. Die Einstufung ist befristet und wurde bereits verlängert – klären Sie den aktuellen Stand vor einer Aufteilung direkt bei der Stadt.
Wie lange darf ein Käufer nach der Umwandlung nicht wegen Eigenbedarf kündigen?
In Regensburg deutlich länger als im Bundesdurchschnitt. Grundsätzlich beträgt die Sperrfrist nach § 577a BGB drei Jahre. Regensburg steht jedoch in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die seit dem 1. Januar 2026 gilt und die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert. Für Käufer, die selbst einziehen möchten, ist das oft ein Ausschlusskriterium – ein Punkt, der bei der Aufteilungsstrategie früh bedacht werden sollte.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Kern ist alles, womit der Käufer rechnen kann: eine vollständige Mietaufstellung mit Flächen, Nettokaltmieten und Mietbeginn, sämtliche Mietverträge samt Nachträgen, die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre sowie eine Instandhaltungsübersicht. Dazu Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Fehlen diese Papiere, kalkulieren Käufer den fehlenden Teil zu ihren Gunsten.
Sollte ich vor dem Verkauf noch die Mieten erhöhen?
Das kann sich lohnen, ist aber kein Selbstläufer. Liegen die Mieten deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, hebt jede rechtssichere Erhöhung den Ertragswert – und zwar mit dem Faktor multipliziert. Eine Erhöhung kurz vor dem Verkauf muss aber formal einwandfrei und nachweisbar sein, sonst wird sie zum Risiko. Häufig ist es klüger, das dokumentierte Potenzial auszuweisen, statt es hastig zu heben.
Kann ich diskret verkaufen, ohne meine Mieter zu beunruhigen?
Ja, und bei Anlageobjekten ist das oft der bessere Weg. Die Käuferschaft ist überschaubar: private Kapitalanleger aus der Region, Bestandshalter, Familienunternehmen und Projektentwickler. Wir haben laufend vorgemerkte Investoren für Regensburg und Umgebung, sodass ein erheblicher Teil unserer Anlageobjekte den Eigentümer wechselt, bevor er öffentlich inseriert wird – ohne Schild am Haus und ohne Unruhe im Treppenhaus.
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Viele dieser Fälle treten gemeinsam auf – ein geerbtes Haus ist häufig auch sanierungsbedürftig, eine Trennung betrifft nicht selten ein vermietetes Objekt. Für jede Ausgangslage haben wir zusammengetragen, worauf es in Regensburg ankommt.

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